伴隨著多個(gè)商務(wù)樓宇的交付使用，島城寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)供應(yīng)高峰，使寫(xiě)字樓空置率再次被拉高。據(jù)仲量聯(lián)行青島分公司發(fā)布的2019年第一季度市場(chǎng)分析報(bào)告顯示，包括市北中央商務(wù)區(qū)的國(guó)際航運(yùn)中心、青房財(cái)富中心，以及嶗山商務(wù)區(qū)的麗海廣場(chǎng)等新項(xiàng)目入市，再次推高全市寫(xiě)字樓存，達(dá)到461萬(wàn)平方米。

辦公樓空置率再拉高

島城寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)大體量新增供應(yīng)，尤其在市北中央商務(wù)區(qū)板塊。報(bào)告顯示，2019年第一季度青島辦公樓市場(chǎng)共有17.6萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，包括市北中央商務(wù)區(qū)的國(guó)際航運(yùn)中心、青房財(cái)富中心，以及嶗山商務(wù)區(qū)的麗海廣場(chǎng)等新項(xiàng)目入市，推高全市存量至461萬(wàn)平方米。其中，國(guó)際航運(yùn)中心以295米的高度，再次刷新青島城市天際線。今年一季度，受新項(xiàng)目影響，整體市場(chǎng)空置率環(huán)比上漲1.6個(gè)百分點(diǎn)，至29.4%。其中，國(guó)際航運(yùn)中心的交付更使得甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率環(huán)比上漲8.5個(gè)百分點(diǎn)，至46.5%。

值得注意的是，近期島城甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)需求偏弱，租金持續(xù)下探。即便排除新入市項(xiàng)目的影響后，青島甲級(jí)辦公樓平均租金仍同比下降1.2%，為123元/平方米/月。整體市場(chǎng)租金同比下降0.8%，為87元/平方米/月。不過(guò)，新都心板塊作為新興的非核心商務(wù)區(qū)，因成熟的商業(yè)配套、便捷的地鐵接駁，以及臨近大型住宅社區(qū)和位于城市中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，表現(xiàn)出一定的租金增長(zhǎng)潛力。

“隨著青島核心商務(wù)區(qū)已進(jìn)入開(kāi)發(fā)建設(shè)的中后期，新增供應(yīng)將逐漸減少，中心城區(qū)的辦公市場(chǎng)正轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌?chǎng)。“仲量聯(lián)行青島分公司商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李強(qiáng)表示，“辦公樓市場(chǎng)在硬件品質(zhì)方面的空間競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)過(guò)去，短暫的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)出現(xiàn)，短期內(nèi)青島整體辦公市場(chǎng)租金的上升驅(qū)動(dòng)力不足。從長(zhǎng)期來(lái)看，中心城區(qū)的辦公樓市場(chǎng)最終將進(jìn)入以運(yùn)營(yíng)和服務(wù)為主的深層次競(jìng)爭(zhēng)格局。”

社區(qū)小型商業(yè)風(fēng)生水起

上季度，老城區(qū)多個(gè)小體量社區(qū)商業(yè)交付運(yùn)營(yíng)。報(bào)告顯示，2019年第一季度青島零售地產(chǎn)市場(chǎng)有3.5萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，位于市北老城區(qū)的泰山99鄰里中心交付運(yùn)營(yíng)。該項(xiàng)目周邊具有較高的客流聚合度及交通便捷度，為其滿租開(kāi)業(yè)提供了良好的客群基礎(chǔ)，并吸引了海底撈、呷哺呷哺等強(qiáng)聚客型連鎖餐飲品牌入駐。當(dāng)前消費(fèi)趨勢(shì)變革下，居民在生活日常采購(gòu)中的即時(shí)性消費(fèi)比例不斷上升，同時(shí)伴隨青島主城區(qū)零售地產(chǎn)逐漸進(jìn)入存量市場(chǎng)，社區(qū)商業(yè)未來(lái)將有較大發(fā)展空間。

外資超市退化，“新”超市漸起。報(bào)告顯示，2019年第一季度青島零售地產(chǎn)市場(chǎng)整體需求放緩。在青島運(yùn)營(yíng)16年的沃爾瑪超市近期宣布關(guān)閉，曾經(jīng)因標(biāo)準(zhǔn)化供應(yīng)鏈管理及較高運(yùn)營(yíng)效率而占據(jù)多數(shù)市場(chǎng)份額的外資超市，在如今消費(fèi)升級(jí)及線上線下融合等多因素的沖擊下，逐漸失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，以蘇寧小店等新零售業(yè)態(tài)為代表的社區(qū)生鮮超市近期在青島展店迅速，其便利性和時(shí)效性正逐漸被年輕人所接受。對(duì)此，仲量聯(lián)行青島分公司董事總經(jīng)理白路表示，“社區(qū)商業(yè)和新零售生鮮超市因其便利性和科技屬性，將逐漸成為市場(chǎng)主流。”（記者 李雯）