“青島宏觀經(jīng)濟(jì)上半年頂住壓力，地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)3.7%的同比增速，第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長(zhǎng)4.9%。辦公樓市場(chǎng)方面，多重因素干擾下租戶(hù)市場(chǎng)現(xiàn)狀延續(xù)，租金保持承壓趨勢(shì)。” 10月13日，在仲量聯(lián)行2022年第三季度青島房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧發(fā)布報(bào)告中，仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)首席戰(zhàn)略官兼華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。在零售地產(chǎn)方面，三個(gè)新項(xiàng)目于第三季度正式開(kāi)業(yè)，達(dá)到疫情后單季供應(yīng)量的最高值。

非核心商務(wù)區(qū)市場(chǎng)潛力持續(xù)提升

去中心化辦公訴求推動(dòng)非核心商務(wù)區(qū)市場(chǎng)潛力持續(xù)提升。2022年第三季度，青島辦公樓市場(chǎng)整體凈吸納量約為8.1萬(wàn)平方米，其中一半來(lái)自非核心商務(wù)區(qū)。近幾年，出于性?xún)r(jià)比提升以及辦公環(huán)境改善等需求，由核心商務(wù)區(qū)向非核心商務(wù)區(qū)外溢的趨勢(shì)逐步加強(qiáng)，非核心商務(wù)區(qū)大量新交付的項(xiàng)目為企業(yè)擴(kuò)張?zhí)峁┝顺渥愕霓k公空間，同時(shí)具備職住平衡性和交通便利性，吸引企業(yè)租戶(hù)的關(guān)注。市場(chǎng)需求的行業(yè)結(jié)構(gòu)方面，上半年疫情在全國(guó)多點(diǎn)散發(fā)影響下，企業(yè)新設(shè)需求受到明顯抑制，市場(chǎng)租賃活動(dòng)主要來(lái)自本地企業(yè)的搬遷及升級(jí)需求。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，約8萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)。位于市北非核心商務(wù)區(qū)的浪潮青島大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園于第三季度投入使用，推高全市辦公樓市場(chǎng)存量至571萬(wàn)平方米。由于企業(yè)自用需求的支撐，全市整體辦公樓市場(chǎng)空置率未受明顯影響，環(huán)比小幅下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至31.3%，同比持平。

價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)拖累市場(chǎng)租金表現(xiàn)。上半年外部不確定因素的干擾和內(nèi)部行業(yè)調(diào)整的加劇帶來(lái)短期負(fù)面影響的擴(kuò)散，市場(chǎng)下行周期延續(xù)，項(xiàng)目間的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)不可避免。第三季度整體市場(chǎng)平均有效租金為79元/平方米/月，環(huán)比下降1.9%，同比下降5.1%。甲級(jí)市場(chǎng)平均有效租金為114元/平方米/月，環(huán)比下降1.7%，同比下降6.1%。

租戶(hù)市場(chǎng)現(xiàn)狀仍將延續(xù)，以產(chǎn)業(yè)思維提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。在經(jīng)濟(jì)放緩、供應(yīng)加碼、需求走弱等多重因素的疊加下，租戶(hù)市場(chǎng)現(xiàn)狀仍將延續(xù)，租金預(yù)計(jì)保持原有承壓趨勢(shì)。仲量聯(lián)行青島商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)曲巖萍表示：“在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的情況下，項(xiàng)目?jī)?nèi)產(chǎn)業(yè)協(xié)作的形成、企業(yè)生態(tài)圈的搭建，以及企業(yè)增值服務(wù)的完善都將有助于提升租戶(hù)粘性，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！?/p>

優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)不斷升級(jí)優(yōu)化

高端消費(fèi)需求活躍，助力優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)升級(jí)優(yōu)化。疫情后消費(fèi)力回流及年輕消費(fèi)群體起勢(shì)，使得中國(guó)成為奢侈品消費(fèi)增長(zhǎng)最為強(qiáng)勁的市場(chǎng)。在青島零售物業(yè)市場(chǎng)上，海信廣場(chǎng)在2020年及2021年的銷(xiāo)售額分別保持了15.5%和40.0%的同比增長(zhǎng)。僅第三季度，就有LANVIN、dunhill、Stella McCartney、RIMOWA、GENTLE MONSTER、Canada Goose等高端品牌在海信廣場(chǎng)開(kāi)出新店。同時(shí)，萬(wàn)象城通過(guò)引入輕奢服飾類(lèi)品牌、高端化妝品和珠寶類(lèi)品牌實(shí)現(xiàn)其商業(yè)資產(chǎn)的優(yōu)化升級(jí)。

據(jù)了解，第三季度三個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，共計(jì)34.5萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市。市北浮山后片區(qū)的麗達(dá)茂（總建筑面積9.0平方米）、嶗山金家?guī)X的萬(wàn)象匯（總建筑面積12.8萬(wàn)平方米）以及即墨創(chuàng)智新區(qū)的大悅春風(fēng)里（總建筑面積12.7萬(wàn)平方米）于第三季度同期開(kāi)業(yè)，達(dá)到疫情后單季供應(yīng)量的最高值。除大悅春風(fēng)里以外，另外兩個(gè)項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)了較高的開(kāi)業(yè)率及客流量，整體市場(chǎng)空置率僅小幅上升1.5個(gè)百分點(diǎn)至9.2%。據(jù)介紹，市場(chǎng)仍處下行周期，租金降幅有望在年底收窄。第三季度全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)平均租金為214元/平方米/月，排除新項(xiàng)目的影響后，環(huán)比下降1.2%，同比降幅擴(kuò)大至2.4%。項(xiàng)目間的租金差異性及分化走勢(shì)顯現(xiàn)，隨著整體商業(yè)環(huán)境的逐步復(fù)蘇以及優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目的引領(lǐng)，市場(chǎng)租金降幅有望在年底收窄。

多元包容的城市更新項(xiàng)目正在釋放新的消費(fèi)活力。隨著城市核心區(qū)新增大型零售商業(yè)項(xiàng)目的減少，順應(yīng)城市文脈并保留城市記憶的街區(qū)商業(yè)改造項(xiàng)目將成為青島零售地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。預(yù)計(jì)進(jìn)入2023年，市場(chǎng)將迎來(lái)更多街區(qū)改造類(lèi)項(xiàng)目，帶動(dòng)周邊乃至全市消費(fèi)升級(jí)，進(jìn)一步激發(fā)城市消費(fèi)力。

青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/首頁(yè)新聞?dòng)浾?李雯