近期，青島新建住宅、二手住宅高漲的成交量，讓人們感受到了房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步上升的溫度。為高成交數(shù)字貢獻(xiàn)力量的除了剛需和改善置業(yè)者，也不乏一些投資型置業(yè)者。雖然房地產(chǎn)產(chǎn)品五花八門(mén)，但“好買(mǎi)易賣(mài)”的住宅似乎仍是投資人的最愛(ài)。

住宅優(yōu)勢(shì)一籮筐：好買(mǎi)易賣(mài)稅低產(chǎn)權(quán)長(zhǎng)

住宅之所以受到投資型置業(yè)者的垂青，與其“穩(wěn)定”的特點(diǎn)有直接關(guān)系。首先，住宅投資門(mén)檻較低，如果是在一座城市的首套房，目前最低首付甚至僅需要支付總房款的20%，而貸款利率則可以申請(qǐng)到最低八五折房貸，各類稅費(fèi)也相對(duì)較低。相比商業(yè)地產(chǎn)的首付50%以上，貸款利率上浮10%以上，住宅無(wú)疑是更好入手。

其次，由于青島已進(jìn)入新一線城市之列，越來(lái)越多的外來(lái)人口涌入青島工作安家，對(duì)于住宅的需求持續(xù)增加，無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)還是租賃都存在大體量的消費(fèi)群體。加之住宅產(chǎn)權(quán)一般為70年，可操作時(shí)限相對(duì)較長(zhǎng)，這讓不少專業(yè)投資者可以長(zhǎng)期運(yùn)作名下的不動(dòng)產(chǎn)。

特別是不少投資客熱衷的高端住宅，雖然投資金額相對(duì)較大，但相比同樣需要大手筆投入的商鋪、寫(xiě)字樓，住宅“租賃加自身升值”的雙重盈利模式讓投資人感覺(jué)更加穩(wěn)妥。在房屋以高租價(jià)快速回?cái)n資金的同時(shí)，房屋自身價(jià)值也在快速提升。例如五六年前入手麥島新建住宅的投資者，如今月租收入已接近萬(wàn)元，而住房單價(jià)早已從當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)時(shí)的2萬(wàn)元/平上漲為4萬(wàn)元/平，漲幅接近一倍。

商業(yè)投資門(mén)檻較高 租賃及后期操作成為關(guān)鍵

雖然“一鋪養(yǎng)三代”的諺語(yǔ)在樓市已流傳多年，但商業(yè)較高的投資門(mén)檻仍讓不少投資者望而卻步。目前，信貸資金重點(diǎn)是支持政策性支持的項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目很難和過(guò)去一樣，再獲得銀行貸款的支持。這就出現(xiàn)了上文中談到的購(gòu)買(mǎi)商業(yè)類型房源首付高、利率上浮等問(wèn)題。

而從市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，商鋪、辦公產(chǎn)品以及公寓多數(shù)是憑借租賃進(jìn)行收益的，由于二手商業(yè)房源交易稅費(fèi)過(guò)高，鮮有人通過(guò)二次商業(yè)售賣(mài)作為投資回報(bào)盈利手段。一旦商業(yè)產(chǎn)品投入二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，去化周期是較長(zhǎng)的，不少中介都遇到過(guò)掛出三五年商鋪無(wú)人問(wèn)津的情況。

另外，商業(yè)投資的高門(mén)檻并不局限在物質(zhì)基礎(chǔ)，商業(yè)投資對(duì)于購(gòu)買(mǎi)人的投資經(jīng)驗(yàn)有著極高的要求。我們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中常常見(jiàn)到，有些地處旺角，甚至是城市中央的寫(xiě)字樓、商鋪常年空租，未能盈利。商業(yè)類型房源對(duì)于各要素的要求是極高的，上至周邊人流量、商業(yè)氛圍，下至房源面積乃至房門(mén)朝向，一個(gè)細(xì)小的硬傷也可能導(dǎo)致無(wú)法成功運(yùn)作。

近郊及周邊城市存潛力 或能實(shí)現(xiàn)“低投入高回報(bào)”

作為初級(jí)房產(chǎn)投資者，經(jīng)濟(jì)能力有限，該如何投資呢？筆者建議可關(guān)注城市近郊以及主城區(qū)近鄰的中小城市，由于受大城市的輻射，大城市經(jīng)濟(jì)外溢和農(nóng)村人口進(jìn)大城市的第一步往往都選擇在城市周邊的小城市，所以今后的發(fā)展都是有機(jī)會(huì)的。如果加上軌道交通的建設(shè)，這些中小城市馬上可以變成方便又宜居的新城，實(shí)現(xiàn)“低投入高回報(bào)”并非難事。

而商業(yè)投資則需要更加謹(jǐn)慎，最好提前進(jìn)行詳細(xì)的產(chǎn)品考察，搜集大量數(shù)據(jù)或請(qǐng)教行業(yè)專家。如果不能夠認(rèn)真分析商業(yè)地產(chǎn)的需求，盲目投資只會(huì)帶來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)。